Imóveis plurifamiliares, comerciais, industriais, institucionais e clubes recreativos devem ser vistoriados a cada 10 anos se tiverem até 30 anos de idade e a cada 5 anos se tiverem mais de 30 anos.
O município de Torres promulgou sua primeira lei sobre a obrigatoriedade de vistoria preventiva em construções plurifamiliares (condomínios prediais) e locais de grande aglomeração pública em maio de 2010 (Lei n.º 4.324/2010), em resposta a um acidente ocorrido em julho de 2009 em Capão da Canoa. O incidente, causado por uma reforma que comprometeu a estrutura do prédio Santa Fé na Avenida Beira-Mar, resultou na perda de quatro vidas: um casal, uma mulher e uma criança.
Essa lei inicial de 2010 foi substituída por uma atualização em abril de 2013 (Lei n.º 4.527/2013), que posteriormente foi revogada e substituída pela Lei Municipal nº 4.564, promulgada em setembro de 2013.
O objetivo dessa legislação é garantir a segurança e a integridade das construções plurifamiliares, tanto residenciais quanto comerciais. Ela estabelece a obrigatoriedade de vistorias preventivas regulares para avaliar as condições estruturais, hidráulicas, elétricas, de revestimento e de manutenção dessas edificações, visando a prevenção de acidentes e a proteção da vida e do patrimônio.
CRÍTICA
No entanto, mesmo após mais de uma década desde sua aprovação, o decreto regulamentador que deveria definir os prazos, critérios e penalidades para sua implementação ainda não foi promulgado. “Essa omissão pode ter consequências diretas na aplicabilidade da lei, colocando em risco os cidadãos e suas propriedades”, como salientado pelo engenheiro Marcelo André Frantz, especializado na área.
O engenheiro Frantz destaca o incidente recente ocorrido em 13 de fevereiro de 2024, no qual um edifício de 19 andares no litoral paulista foi evacuado devido ao colapso de colunas no subsolo, evidenciando a urgência de fiscalização e prevenção de falhas estruturais em construções plurifamiliares. Ele ressalta que este evento serve como um alerta sobre os perigos decorrentes da falta de aplicação adequada da lei.
EXIGÊNCIA LEGAL
No início desse mês, na cidade de Torres, a Defesa Civil local emitiu um parecer técnico ao proprietário de um imóvel situado na Avenida Silva Jardim, o edifício Praia de Torres. O parecer indicou que, conforme avaliação realizada em 1º de março de 2024 por engenheiros da Prefeitura de Torres, era necessário proceder à interdição imediata e à evacuação do referido imóvel. Essa medida foi tomada devido aos riscos à segurança dos residentes, decorrentes de obras em um prédio adjacente, que também foi interditado. A interdição permanecerá em vigor até que um novo parecer técnico seja apresentado pelo proprietário.
Além de ser uma obrigação legal, a realização de inspeções prediais pode trazer benefícios significativos. Estes incluem a preservação do patrimônio histórico e cultural, a valorização imobiliária, a prevenção de acidentes e a promoção da saúde e do bem-estar dos moradores.
A Lei Municipal n. 4.564/2013 requer que os condomínios contratem vistorias para a elaboração de Laudos Técnicos de Inspeção Predial (LTIP), observando aspectos de segurança estrutural, instalações hidráulicas, elétricas, revestimentos internos e externos, umidades, vazamentos e manutenção geral, em conformidade com as normas técnicas da ABNT e do IBAPE, acompanhadas pela Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).
O Laudo Técnico de Inspeção Predial deve constar fotografias ilustrativas das irregularidades encontradas ou de peças gráficas representativas, cabendo ao profissional responsável pela elaboração do laudo, concluir sua avaliação de forma objetiva, classificando a situação do imóvel, como: satisfatório, regular ou crítico.
No caso da constatação de irregularidades, classificadas como “satisfatório” e “regular”, o responsável pelo imóvel deverá elaborar um cronograma contendo a proposta de solução dos problemas identificados no laudo técnico.
Já em relação a constatação de irregularidades classificadas como “crítico”, o responsável pelo imóvel deverá protocolar o laudo, junto ao órgão competente, com um cronograma contendo a proposta de solução dos problemas identificados no laudo técnico, em caráter de urgência.
Além disso, o Laudo de Inspeção Predial, juntamente com cópia da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), deve ser mantido em local visível, a todos os condôminos ou usuários do prédio.
Quanto aos prazos para a emissão do LTIP pelos condomínios prediais, a Lei Municipal de Torres estabelece que imóveis plurifamiliares, uso misto, comerciais, industriais, institucionais e clubes recreativos com idade até 30 anos, a vistoria deve ocorrer a cada 10 anos, enquanto que os imóveis acima de 30 anos devem ser vistoriados a cada 5 anos, sendo considerada a idade do imóvel a partir do habite-se pelo Poder Público Municipal ou da emissão do Alvará Construtivo.
FISCALIZAÇÃO DO CREA-RS
A fiscalização realizada pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado do Rio Grande do Sul (CREA-RS) mais recente foi realizada entre os dias 24 e 26 de outubro de 2023, com uma intensa fiscalização em 158 condomínios de Torres para verificar os Laudos Técnicos de Inspeção Predial. Essa ação, de natureza orientativa e preventiva, inspecionou, principalmente os mais antigos, resultando na emissão de 40 Termos de Requisição de Documentos e Providências (TRDPs), que são documentos emitidos para que o responsável pela obra ou edificação para regularização de pendências encontradas. Dos 158 condomínios fiscalizados, 78 estavam regulares. Outros 40 apresentaram profissional de outro conselho, como o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU). E mais 40 condomínios não se manifestaram apresentando o documento que comprovasse a vistoria obrigatória realizada e o CREA-RS informará o poder executivo quanto a inexistência de Laudo Técnico.
De acordo com o CREA-RS, em Torres, entre as causas que geraram os TRDPs estão questões relacionadas a elevadores, estanqueidade, centrais de gás e eletricidade. Além disso, o prédio em construção interditado pela Defesa Civil de Torres no início de março está entre as obras fiscalizadas em outubro do ano ado.
ATUAÇÃO DA PREFEITURA
Nessas situações, as informações sobre a inexistência de Laudos Técnicos encaminhados à Prefeitura de Torres, o município tem a competência por fiscalizar e aplicar as penalidades previstas na lei Municipal.
Ao entrar em contato com a Prefeitura de Torres por meio da Assessoria de Comunicação, a Central de Jornalismo da Rádio Maristela e Jornal do Mar foi informada de que o Município possui apenas a Lei Municipal, sem um decreto regulamentador que especifique prazos e penalidades, os quais já estão contidos na Lei Municipal.
